렌트 계약할 때

신용 기록이 없다는 문제

미국 아파트는 입주 심사를 합니다. 신용 점수, 소득, 임대 이력을 봅니다. 갓 도착한 사람은 세 가지가 전부 없습니다.

거절당하는 게 당연한 상황이므로, 미리 대안을 준비해 가면 훨씬 수월합니다.

• 고용 계약서(offer letter) — 소득 증빙으로 인정하는 곳이 많습니다. 연봉이 명시된 원본을 챙기세요.
• 보증금 추가 납부 — 신용이 없으면 보증금을 더 내는 조건으로 승인해 주는 경우가 많습니다. 협상 가능한 지점입니다.
• 선납 — 몇 개월치를 미리 내겠다고 제안하는 방법이 통하기도 합니다.
• 임대 보증 서비스 — 보증인을 대신해 주는 유료 서비스를 받아 주는 단지가 있습니다.
• 회사 지원 — 이주 지원(relocation)이 있는 회사라면 관련 부서가 협조 문서를 써 주기도 합니다.

계약서에서 확인할 것

미국 임대 계약서는 길고, 한국과 구조가 다릅니다. 다음은 실제로 돈이 걸리는 항목들입니다.

계약서 사본. 서명 후 3영업일 안에 전체 사본을 줘야 합니다(Prop. Code 92.024, 2026-09 기준). PDF 로 받아 두세요. 오스틴 대형 단지는 대개 Texas Apartment Association(TAA) 표준 양식에 단지별 부속 서류(addendum)를 붙인 형태라 본문보다 부속 서류에 돈 항목이 많습니다.

계약 기간과 중도 해지 조항. 보통 12개월입니다. 중도 해지하면 위약금이 크고, "재임대될 때까지 계속 내야 한다"는 조항이 있는 경우도 있습니다. 비자 상황이 바뀔 가능성이 있다면 이 조항을 반드시 읽으세요.

자동 갱신과 갱신 통보 기한. 만료 전 정해진 기간 안에 통보하지 않으면 자동으로 연장되거나, 훨씬 비싼 월 단위 계약으로 전환되는 조항이 흔합니다. 날짜를 달력에 넣어 두세요. 이걸 놓쳐서 돈을 더 내는 경우가 많습니다.

포함되지 않는 비용. 월세 외에 따로 붙는 것들이 많습니다.

• 전기·수도 (개별 계량 또는 단지 전체 분배)
• 쓰레기 수거비, 공용 관리비
• 주차비 — 특히 도심 지역
• 반려동물 보증금과 월 요금
• 임차인 보험(renters insurance) 의무 가입 — 주 법이 아니라 계약서가 요구하는 항목입니다. 단지가 파는 상품 대신 직접 든 보험 증서를 내도 되는지 물어보세요.
• 연체료 — 서면 계약서에 적혀 있어야 받을 수 있고, 납기 후 2일이 꽉 지나야 붙습니다 (Prop. Code 92.019, 2026-09 기준). 자동이체 날짜를 납기 전으로 잡아 두세요.

이 항목들을 다 더해야 실제 월 지출입니다. 처음 안내받은 월세만 보고 예산을 잡으면 어긋납니다.

입주 시 상태 점검서. 입주 직후 며칠 안에 기존 손상을 기록해 제출하는 양식을 줍니다. 이걸 소홀히 하면 퇴거할 때 보증금에서 차감됩니다. 받은 그날 집 전체를 사진과 영상으로 찍어 두세요. 벽 흠집, 카펫 얼룩, 가전 상태, 창문틀까지 남겨 두면 나중에 분쟁 자체가 생기지 않습니다.

보증금 돌려받기

텍사스 법은 퇴거(집을 넘긴) 날로부터 30일 안에 보증금을 돌려주거나 차감 내역서를 주도록 정합니다(Prop. Code 92.103, 2026-09 기준). 보증금 상한은 주 법에 없습니다. 정상 마모(normal wear and tear)는 공제할 수 없고(92.104), 밀린 월세가 없다면 공제 항목을 목록으로 줘야 합니다.

일부 단지는 보증금 대신 매달 소액 수수료를 내는 방식을 제안합니다(92.111). 이 수수료는 돌려받지 못하는 돈이고, 보증금으로 내겠다고 선택할 권리를 서면으로 알려 줘야 합니다. 계약 기간 동안 낼 수수료 총액과 보증금을 비교해 보고 고르세요.

돌려받을 확률을 높이는 방법:

• 서면으로 전달 주소(forwarding address)를 남기세요. 이걸 남기기 전까지 임대인의 반환 의무가 시작되지 않는 구조입니다(92.107). 가장 많이 놓치는 부분입니다.
• 퇴거 청소 기준을 계약서에서 확인하고 그대로 맞추세요.
• 퇴거 시에도 상태를 사진으로 남기세요.
• 열쇠 반납 시점과 방법을 기록으로 남기세요.

수리를 안 해 줄 때

임대인은 건강·안전에 실질적으로 영향을 주는 문제를 고쳐야 합니다(Prop. Code 92.052, 2026-09 기준). 하수 역류, 온수 없음, 배선 불량, 지붕 누수가 대표적이고, 여름 에어컨 고장도 여기에 들어가는 경우가 많습니다. 절차가 정해져 있어서 순서를 지켜야 나중에 쓸 수 있는 권리가 생깁니다.

1. 월세가 밀리지 않은 상태에서, 월세 내는 곳(관리사무소·포털)에 문제를 알립니다.
2. 고칠 시간을 줍니다. 법은 7일을 기준으로 봅니다(92.056).
3. 안 고치면 서면으로 2차 통지를 하고 다시 기다립니다. 처음부터 등기우편(certified mail) 같은 추적 가능한 방법으로 보냈다면 2차 통지는 생략됩니다.
4. 그래도 안 되면 계약 해지, 수리 후 월세 공제(repair and deduct), JP 법원에 수리 명령 신청 ($10,000 한도) 같은 방법이 열립니다. 단계별 조건이 까다로우니 아래 상담처에 먼저 물어보세요.

월세를 그냥 안 내는 것은 방법이 아닙니다. 텍사스 법에 월세 보류(withholding) 권리는 없고, 잘못 보류하면 한 달치 월세 + $500 + 변호사비를 물 수 있습니다(92.058). 퇴거 사유도 됩니다.

수리 요구까지 했는데도 해결이 안 돼 이사를 생각한다면, 다음 집에서 같은 일을 반복하지 않는 법은 낡은 렌트에서 옮길 때에 정리돼 있습니다.

퇴거(eviction)는 이렇게 진행됩니다

한국처럼 몇 달씩 걸리지 않습니다. 월세가 밀리면 일정이 빠르게 돌아갑니다(2026-01-01 시행 SB 38 반영, 2026-09 기준).

• 퇴거 통지(notice to vacate) — 최소 3일. 계약서로 더 짧거나 길게 정할 수 있습니다. 처음 밀린 달이면 "내거나 나가라(pay or vacate)" 형식으로 와야 합니다. 우편·문 안쪽 부착· 16세 이상 세대원에게 직접 전달·(서면 합의 시) 이메일로 옵니다 — 이메일 수신 동의 조항이 계약서에 있는지 보세요.
• 소송 제기 — 통지 기간이 지나면 거주지 관할 Travis 또는 Williamson County Justice of the Peace(JP) 법원에 접수됩니다. 소장 송달은 심리 최소 4일 전.
• 심리 — 접수 후 10~21일 사이. 대부분 서면 답변은 필수가 아니지만 심리에 안 나가면 집니다. 예외로 임대인이 summary disposition(무단 점유자 대상 약식 절차)을 신청하면 4일 안에 서면 답변을 내야 심리가 열립니다.
• 항소 — 판결 후 5일 안.
• 집행(writ of possession) — 컨스터블이 24시간 전 게시 후 짐을 내보낼 수 있습니다.

상담받을 곳

• Austin Tenants Council (Texas RioGrande Legal Aid 프로젝트) — 세입자 무료 상담. 512-474-1961, 월~목 9~12시·1~4시, 금 9~12시(2026-09 기준). 온라인 접수도 있습니다. 변호사가 아닌 주거 상담원이 통지서 검토, 조정, 법원 준비를 도와줍니다. 오스틴 시가 TRLA 에 저소득 세입자 퇴거 대응 변호를 위탁하고 있습니다.
• BASTA — 세입자 조직. 단지 단위 문제(수리 방치, 단지 매각 후 일괄 비갱신)일 때.
• 주거 차별 — 국적·인종 등을 이유로 거절당했다고 느끼면 오스틴 시 Civil Rights Division 512-974-3251.

계약 전에 직접 확인할 것

• 에어컨. 오스틴에서 여름에 에어컨이 고장 나면 생활이 불가능합니다. 연식과 최근 점검 여부를 물어보고, 실제로 틀어 보세요.
• 수압과 온수. 샤워기를 틀어 보세요.
• 휴대폰 신호. 집 안에서 잘 터지는지 확인하세요. 콘크리트 건물은 실내에서 안 되는 곳이 있습니다.
• 주변 소음. I-35나 기차 선로가 가까우면 밤에 다릅니다. 저녁 시간에 한 번 더 가 보세요.
• 주차. 지정 주차인지, 방문객 주차가 있는지 확인하세요.

법 조항은 바뀝니다. 위 Texas State Law Library 안내가 이 문서보다 정확합니다.