집을 살 때 알아야 할 것

월 상환액은 원리금만이 아닙니다. 텍사스는 재산세와 보험이 크게 붙습니다.

월 상환액을 잘못 계산하는 흔한 실수

주택 가격과 금리만 넣고 계산기를 돌리면 실제 지출보다 한참 낮게 나옵니다. 텍사스에서 실제 월 지출은 네 가지를 더한 값입니다.

항목	영어	텍사스에서의 특징
원금	Principal
이자	Interest
재산세	Taxes	소득세가 없는 대신 매우 높습니다
보험	Insurance	우박·폭풍 피해가 잦아 주택 보험료가 높은 편입니다

이 네 가지를 묶어 PITI라고 부릅니다. 여기에 HOA 회비와, 계약금이 적을 경우 모기지 보험(PMI)이 추가됩니다.

재산세를 빼고 계산하면 예산이 크게 어긋납니다

텍사스는 주 소득세가 없습니다. 대신 재산세가 그 자리를 메웁니다. 집값이 같아도 지역에 따라 연간 세금이 크게 다르므로, 관심 있는 집의 실제 주소로 재산세를 먼저 계산해 보고 감당 가능한지 판단하세요.

외국인·비영주권자의 대출

영주권이 없어도 주택 담보대출이 가능합니다. 다만 조건이 다를 수 있습니다.

신용 기록이 있어야 합니다. 미국에서 몇 년의 기록이 필요한 경우가 많습니다. 신용 기록 만들기를 일찍 시작해야 하는 이유입니다.
비자 종류와 잔여 기간을 봅니다. 체류 기간이 짧게 남았으면 심사가 까다로워집니다.
계약금 비율을 더 요구하는 경우가 있습니다.
은행마다 외국인 대출 경험 차이가 큽니다. 여러 곳에서 사전 승인(pre-approval)을 받아 비교하세요.

사전 승인은 짧은 기간 안에 여러 곳에 신청하면 신용 조회가 하나로 묶여 처리됩니다. 한 번에 몰아서 알아보는 편이 유리합니다.

절차의 흐름

사전 승인 — 얼마까지 빌릴 수 있는지 확인. 이게 없으면 오퍼를 진지하게 받아주지 않습니다.
에이전트 선정 — 2024년 NAR 합의 이후 집을 보러 가기 전에 서면 구매자 계약을 먼저 씁니다. 구매자 측 수수료를 누가 얼마 내는지는 그 계약과 매매 계약서(TREC 20-19 12항)에 적힙니다. 서명 전에 숫자를 확인하세요. 협상 가능한 항목입니다.
오퍼 제출 — 가격 외에 옵션 기간, 계약금(earnest money), 클로징 날짜가 조건에 들어갑니다. 텍사스는 변호사 대신 타이틀 회사가 에스크로와 클로징을 맡습니다.
옵션 기간(option period) — 텍사스 특유의 제도입니다. 옵션 수수료를 내고 며칠간 아무 이유 없이 계약을 파기할 권리를 삽니다. 이 기간에 검사를 합니다.
홈 인스펙션 — 반드시 하세요. 기초(foundation), 지붕, 배관, 에어컨을 봅니다.
감정평가(appraisal) — 은행이 담보 가치를 확인합니다.
클로징 — 타이틀 회사에서 서류에 서명하고 열쇠를 받습니다.

옵션 기간 — 계약서에 적힌 대로 (2026-09 기준)

TREC 표준 계약서(20-19, 2026-07-01 시행) 5항 기준입니다.

계약 효력일로부터 3일 안에 계약금과 옵션 수수료를 에스크로 에이전트(타이틀 회사) 에 냅니다. 옵션 수수료 금액과 옵션 기간 일수는 빈칸 — 오퍼에서 정합니다.
옵션 기간 안에 파기하면 옵션 수수료는 돌려받지 못하지만 계약금은 돌려받습니다. 파기 통지는 마지막 날 오후 5시(현지 시간) 까지.
파기하지 않고 클로징하면 옵션 수수료는 매매 대금에 충당됩니다. 버리는 돈이 아닙니다.
인스펙션·전문가 방문·수리 협상은 전부 이 며칠 안에 끝내야 합니다. 일정을 먼저 잡으세요.

매도인이 반드시 주는 서류

Seller's Disclosure Notice (TREC 55-1) — 기거주 단독주택은 매도인이 상태를 공개해야 합니다 (Property Code 5.008). 지붕 누수, 기초 수리 이력, 침수, 흰개미 처리 이력 등을 체크합니다. "아니오"에 표시된 항목보다 "모름(Unknown)"이 많은 서류를 더 의심하세요.
MUD·특별구 고지 — 물·하수·배수 특별구(MUD 등) 안이면 세율·채무·대기료 고지를 계약 전에 받고 서명합니다(Water Code 49장). 신규 단지에서 세율이 눈에 띄게 높은 이유가 여기 있습니다.
PID 고지 — 공공개선구역(PID) 안이면 별도 부과금 고지(Property Code 5.014).
HOA 서류 — 의무 가입 단지면 규약·회비·재정 서류를 받는 부속 계약서를 씁니다.

클로징 비용에서 텍사스가 다른 점

부동산 양도세가 없습니다. 주 헌법(8조 29절)이 금지합니다. 다른 주에서 흔한 transfer tax 항목이 클로징 명세에 없어야 정상입니다.
타이틀 보험 요율은 회사 불문 동일합니다(TDI 규제). 소유자 정책은 매매가, 대출자 정책은 대출액 기준. 회사마다 다른 건 에스크로·서류 수수료 정도이므로 그 부분만 비교하면 됩니다. 표준 계약서는 매도인·매수인 중 누가 소유자 정책을 내는지 체크박스로 정합니다 — 관행상 매도인이 내는 경우가 많지만 협상 항목입니다.
PMI — 계약금이 20% 미만이면 모기지 보험이 붙습니다. 자기자본이 쌓이면 해지를 요청할 수 있으니 대출 약정에서 해지 조건을 확인하세요.

계약금이 부족하면 — 주 정부 보조 (2026-09 기준)

TSAHC (Texas State Affordable Housing Corporation) — Homes for Texas Heroes(교사·경찰·소방· 간호·군인 등)와 Home Sweet Texas(그 외) 두 프로그램. 대출액의 최대 5% 를 보조금, 3년 거주 시 탕감되는 2순위 대출, 또는 상환형 2순위 대출로 받습니다. 신용 620 이상, 소득 한도는 카운티별. 생애 첫 구매자는 연방 소득세를 줄여 주는 MCC(Mortgage Credit Certificate)를 함께 신청할 수 있습니다. 참여 렌더를 통해서만 됩니다.
TDHCA (주 주택국)도 별도 계약금 보조 프로그램이 있습니다. 위 링크에서 현재 조건을 확인하세요.

한도와 조건은 매년 바뀝니다. 위 링크의 올해 표가 이 문서보다 정확합니다.

텍사스에서 특히 중요한 검사 항목

기초(foundation). 이 지역은 점토질 토양이라 건조와 습윤이 반복되며 땅이 움직입니다. 기초 균열은 텍사스에서 가장 비싼 수리 항목 중 하나입니다. 인스펙션에서 기초 이야기가 나오면 별도 전문가를 부르세요. 매도인 공개 서류의 기초 수리 이력과 보증서(transferable warranty) 여부도 확인합니다.

지붕과 우박 피해. 중부 텍사스는 우박이 잦습니다. 지붕 연식과 최근 보험 청구 이력을 확인하세요. 지붕이 오래되면 보험 가입 자체가 거절되거나 보험료가 크게 오릅니다. 보험 견적은 옵션 기간 안에 받아 두세요 — 우박·바람 손해의 공제액(deductible)이 별도로 잡혀 있는지 견적서에서 봅니다. 여러 회사 비교는 TDI 의 helpinsure.com 에서 합니다.

흰개미 — WDI 보고서. 텍사스 농무부가 정한 공식 양식(Wood Destroying Insect Report, SPCS/T-5)으로 면허 업체가 씁니다. 일반 인스펙션과 별도이며, 대출 종류에 따라 은행이 요구하기도 합니다. 옵션 기간에 같이 잡으세요.

나무와 배수. 큰 나무가 집 가까이 있으면 뿌리가 기초와 배관에 영향을 줍니다. 비 올 때 물이 집 쪽으로 흐르는지도 봐야 합니다. 배수가 나쁘면 점토 지반이 더 움직입니다.

에어컨 연식. 오스틴에서 에어컨은 필수 설비입니다. 교체 비용이 상당하므로 남은 수명을 확인하세요.

라돈. 오스틴에서는 기본 인스펙션 항목이 아닙니다. EPA 카운티 지도로 예상치를 보고, 원하면 옵션 기간에 검사를 추가합니다. EPA 는 지역과 무관하게 검사를 권합니다.

직장이 집값 방향을 바꾼 곳

동쪽(테일러·허토·매노어·델 밸리)은 오래 "저렴한 축"이었지만, 삼성 테일러 공장과 테슬라 기가 텍사스 (남동쪽)가 들어서면서 통근권으로 보는 사람이 늘었습니다. 한인 밀집 지역인 북서쪽 (파머·레이크라인·시더파크·라운드락)과는 출퇴근 방향이 다릅니다. 직장 위치를 먼저 정하고 지역을 고르세요. 지역별 성격 참고. 가격 방향은 이 문서가 단정하지 않습니다 — 관심 지역의 최근 거래가를 에이전트에게 받아 보세요.

살고 난 뒤 첫해에 해야 할 두 가지

홈스테드 면제 신청 — 주 거주 주택은 재산세 과세표준을 낮춰 주는 면제를 받을 수 있습니다. 신청해야 적용됩니다. 학군세에서 $140,000, 65세 이상은 추가 $60,000 (2026-09 기준). 1월 1일 이후에 샀어도 전 소유자가 그 해 면제를 받지 않았다면 매입 연도부터 바로 적용됩니다 — 다음 해까지 기다리지 말고 카운티 CAD 에 바로 신청하세요. 재산세 참고.
평가액 이의신청 검토 — 매년 평가액이 통지됩니다. 실제 가치보다 높게 매겨졌다고 판단되면 이의를 제기할 수 있습니다. 이건 매년 반복되는 절차입니다.

계약서 조항·면제 금액·보조 한도는 위 TREC·Comptroller·TSAHC 링크가 이 문서보다 정확합니다.