재산세와 홈스테드 면제

소득세가 없는 대신

텍사스에 주 소득세가 없다는 건 널리 알려져 있습니다. 덜 알려진 건 그 재원을 재산세가 메운다는 점입니다. 텍사스의 재산세율은 전국에서 높은 편에 속합니다.

한국에서 오면 감각이 잘 안 잡히는 부분입니다. 한국의 재산세는 상대적으로 부담이 작지만, 텍사스에서는 매달 나가는 주거비의 큰 몫입니다. 집을 사기 전에 반드시 계산해 보세요.

세금은 어떻게 계산되나

두 가지가 곱해집니다.

납부액 = (평가액 − 면제액) × 합산 세율

평가액(appraised value) — 카운티의 감정평가구역(CAD)이 매년 산정합니다. 트래비스 카운티는 TCAD, 윌리엄슨 카운티는 WCAD입니다. 매년 봄에 통지서가 옵니다.

합산 세율 — 여기가 핵심입니다. 하나의 기관이 매기는 게 아니라 여러 기관이 각각 매긴 세율을 더한 값입니다.

• 학군(ISD) — 보통 가장 큰 비중
• 카운티
• 시
• 커뮤니티 칼리지 구역
• 병원 구역
• MUD 등 특별구 (해당 지역만)

그래서 같은 가격의 집이라도 주소에 따라 연간 세금이 크게 달라집니다. 특히 MUD가 설정된 신규 개발 단지는 세율이 눈에 띄게 높습니다. 지역별 성격에서 언급한 이유입니다.

홈스테드 면제

본인이 실제로 거주하는 주 주택에 대해 과세표준을 낮춰 주는 제도입니다. 신청해야 적용됩니다. 자동으로 되지 않습니다.

효과는 두 가지입니다.

1. 과세표준에서 일정 금액을 뺍니다. 특히 학군세 부분에서 큰 폭으로 빠집니다.
2. 평가액 상승 폭에 상한을 겁니다. 집값이 급등해도 과세 기준이 되는 평가액은 연간 일정 비율 이상 오르지 않습니다. 오스틴처럼 집값 변동이 큰 지역에서는 이 상한이 시간이 지날수록 더 큰 이득이 됩니다.

면제 금액과 요건은 최근 몇 년 사이에 여러 차례 바뀌었습니다. 인터넷의 오래된 글에 나오는 금액을 믿지 마세요. 위 Comptroller와 카운티 CAD 링크에서 현재 기준을 확인하세요.

추가 면제가 적용되는 경우도 있습니다 — 65세 이상, 장애인, 참전용사 등. 해당된다면 함께 신청하세요.

신청은 카운티 CAD에 합니다. 온라인으로 처리되고, 대개 무료입니다.

이의신청

매년 봄 평가액 통지가 오면, 실제 시장 가치보다 높다고 판단될 때 이의를 제기할 수 있습니다. 기한이 정해져 있고 지나면 그해는 끝입니다.

• 통지서에 적힌 기한을 확인하고 달력에 넣으세요.
• 근거 자료는 인근 유사 주택의 최근 거래가, 수리가 필요한 상태의 사진 등입니다.
• 온라인으로 간단히 진행되는 절차가 있습니다.
• 매년 하는 사람이 많습니다. 한 번 성공하면 다음 해 기준도 낮아지므로 효과가 누적됩니다.

납부

세금은 보통 모기지 상환액에 포함되어 에스크로 계좌로 적립되었다가 은행이 대신 냅니다. 그래서 세금이 오르면 다음 해 월 상환액이 오릅니다. 상환액이 갑자기 올랐다면 대개 이 때문입니다.

모기지가 없거나 에스크로를 쓰지 않으면 직접 납부해야 합니다. 납부 기한을 넘기면 가산금이 빠르게 붙습니다. 트래비스 카운티는 위 세무서 링크에서 납부합니다.