재산세와 홈스테드 면제

소득세가 없는 대신

텍사스에 주 소득세가 없다는 건 널리 알려져 있습니다. 덜 알려진 건 그 재원을 재산세가 메운다는 점입니다. 텍사스의 재산세율은 전국에서 높은 편에 속합니다.

한국에서 오면 감각이 잘 안 잡히는 부분입니다. 한국의 재산세는 상대적으로 부담이 작지만, 텍사스에서는 매달 나가는 주거비의 큰 몫입니다. 집을 사기 전에 반드시 계산해 보세요.

세금은 어떻게 계산되나

두 가지가 곱해집니다.

납부액 = (평가액 − 면제액) × 합산 세율

평가액(appraised value) — 카운티의 감정평가구역(CAD)이 매년 산정합니다. 트래비스 카운티는 TCAD, 윌리엄슨 카운티는 WCAD입니다. 매년 봄에 통지서가 옵니다.

합산 세율 — 여기가 핵심입니다. 하나의 기관이 매기는 게 아니라 여러 기관이 각각 매긴 세율을 더한 값입니다.

• 학군(ISD) — 보통 가장 큰 비중
• 카운티
• 시
• 커뮤니티 칼리지 구역
• 병원 구역
• MUD 등 특별구 (해당 지역만)

그래서 같은 가격의 집이라도 주소에 따라 연간 세금이 크게 달라집니다. 특히 MUD가 설정된 신규 개발 단지는 세율이 눈에 띄게 높습니다. 지역별 성격에서 언급한 이유입니다.

실제 숫자를 보면 감이 옵니다. 트래비스 카운티가 게시한 2025년 세율(평가액 $100당, 2026-09 기준)입니다.

같은 표에서 Round Rock ISD $0.8931, Pflugerville ISD $1.1069, Leander ISD $1.0869, City of Round Rock $0.372, City of Cedar Park $0.36, City of Pflugerville $0.535. 트래비스 카운티 안 MUD는 $0.2~0.95 가 추가로 붙습니다.

2026년 세율은 지금(9~10월) 각 기관이 정하는 중이고, 트래비스 카운티는 10월 3일까지 표를 채운다고 합니다. 이미 올라온 것은 City of Austin $0.5799, Round Rock ISD $0.9484, Leander ISD $1.1169 (2026-09-19 기준) — 오스틴 시 세율이 눈에 띄게 올랐습니다. 윌리엄슨 카운티·라운드락·시더파크 쪽 카운티 세율은 WCAD 조회 화면의 작년 납부액으로 보는 게 빠릅니다.

홈스테드 면제

본인이 실제로 거주하는 주 주택에 대해 과세표준을 낮춰 주는 제도입니다. 신청해야 적용됩니다. 자동으로 되지 않습니다.

효과는 두 가지입니다.

1. 과세표준에서 일정 금액을 뺍니다. 학군세는 주법으로 $140,000 을 빼 줍니다(Tax Code 11.13(b), Comptroller 2026-09 기준). 카운티·시 등은 기관별로 최대 20% 를 추가로 빼 주기도 합니다. 예를 들어 평가액 $500,000 집이면 학군세는 $360,000 에만 매깁니다.
2. 평가액 상승 폭에 상한을 겁니다. 전년에도 홈스테드였던 집은 과세 기준 평가액이 연 10% 이상 오르지 않습니다(시장가치가 그보다 낮으면 시장가치). 오스틴처럼 집값 변동이 큰 지역에서는 이 상한이 시간이 지날수록 더 큰 이득이 됩니다. 단, 새로 산 해에는 상한이 없고 그다음 해부터 걸립니다.

면제 금액과 요건은 최근 몇 년 사이에 여러 차례 올랐습니다. 인터넷의 오래된 글에 나오는 금액을 믿지 마세요. 위 Comptroller와 카운티 CAD 링크가 현재 기준입니다.

65세 이상이면 학군세에서 $60,000 을 더 빼고(2026-09 기준), 그해 학군세 금액이 상한(tax ceiling) 으로 굳어 집을 고치지 않는 한 그 위로 오르지 않습니다. 장애인·참전용사 면제도 있습니다. 해당된다면 함께 신청하세요.

신청은 카운티 CAD에 합니다. 온라인·우편·방문 모두 되고 무료이며, 한 번 받으면 매년 다시 낼 필요가 없습니다(TCAD 850 E Anderson Ln, Austin 78752 · WCAD 625 FM 1460, Georgetown). 필요한 건 신청서(50-114)와 집 주소와 같은 주소가 적힌 텍사스 운전면허증 또는 주 ID 사본입니다 — 이사하면 먼저 면허 주소부터 바꾸세요. 신청서에 시민권·비자 항목은 없습니다. 요건은 소유 지분이 있고 실제 주 거주지라는 것뿐이라 영주권·취업비자 신분이어도 신청할 수 있습니다.

기한은 그해 4월 30일이지만, 놓쳤어도 2년 안에는 늦게 신청해서 소급받을 수 있습니다 (Tax Code 11.431). 이전 소유주가 그해 홈스테드를 받지 않은 집이면 이사한 날부터 일할 계산으로 받습니다.

이의신청

매년 봄 평가액 통지가 오면, 실제 시장 가치보다 높다고 판단될 때 이의를 제기할 수 있습니다. 기한은 5월 15일 또는 통지서 발송일로부터 30일 중 늦은 날(Comptroller 2026-09 기준)이고 지나면 그해는 끝입니다.

• 통지서에 적힌 기한을 확인하고 달력에 넣으세요. 30일은 도착일이 아니라 발송일 기준입니다.
• 근거 자료는 인근 유사 주택의 최근 거래가, 수리가 필요한 상태의 사진 등입니다.
• 온라인으로 간단히 진행되는 절차가 있습니다.
• 매년 하는 사람이 많습니다. 한 번 성공하면 다음 해 기준도 낮아지므로 효과가 누적됩니다.

납부

세금은 보통 모기지 상환액에 포함되어 에스크로 계좌로 적립되었다가 은행이 대신 냅니다. 그래서 세금이 오르면 다음 해 월 상환액이 오릅니다. 상환액이 갑자기 올랐다면 대개 이 때문입니다.

모기지가 없거나 에스크로를 쓰지 않으면 직접 납부해야 합니다. 고지서는 10월쯤 오고, 기한은 다음 해 1월 31일, 2월 1일부터 가산금과 이자가 붙기 시작합니다(Comptroller 2026-09 기준). 트래비스 카운티는 위 세무서 링크에서, 윌리엄슨 카운티는 카운티 Tax Assessor-Collector 사이트에서 납부합니다.

세율·면제 금액은 매년 바뀝니다. 위 Comptroller·카운티 링크가 이 문서보다 정확합니다.