오스틴 지역별 성격

"오스틴 주소"가 하나가 아닙니다

한국에서 보면 오스틴은 하나의 도시입니다. 와 보면 다릅니다. 우편 주소가 "Austin, TX"라고 해서 오스틴 시에 속한 것도 아니고, 오스틴 학군(AISD)에 속한 것도 아닙니다.

세 가지가 각각 따로 정해집니다.

1. 시(city) — 오스틴 시인지, 아니면 시더파크·라운드록 같은 별개의 시인지
2. 학군(ISD) — 시 경계와 일치하지 않습니다. 오스틴 시내에 살면서 다른 학군에 속할 수 있습니다
3. 카운티 — 트래비스가 대부분이지만 북쪽은 윌리엄슨, 남쪽은 헤이스입니다

이 셋이 각각 전기 사업자, 재산세율, 학교, 쓰레기 수거를 결정합니다. 집을 보러 가기 전에 그 주소의 세 가지를 먼저 확인하세요.

대략의 지형

오스틴은 남북으로 I-35가 가르고, 서쪽으로 갈수록 언덕(Hill Country)이 시작됩니다. 지형이 곧 동네의 성격입니다.

중심부 (Downtown, South Congress, East Austin) 걸어 다닐 수 있는 몇 안 되는 지역입니다. 식당과 라이브 음악이 밀집해 있고, 그만큼 비쌉니다. 콘도와 아파트 중심이라 가족 단위보다 1~2인 가구에 맞습니다. 주차가 늘 문제입니다.

서쪽 (West Lake Hills, Barton Creek 방향) 학군 평판이 높은 지역으로 알려져 있고, 집값도 그에 맞게 높습니다. 언덕이 많아 경치가 좋지만 도로가 구불구불하고 통근 시간이 길어질 수 있습니다.

북쪽 (North Austin, Round Rock, Cedar Park, Leander) 대형 기술 기업 사업장이 북쪽에 몰려 있어 통근 목적으로 많이 선택합니다. 한국 식료품점과 아시아계 상권도 북쪽 Research Blvd(US-183) 축을 따라 형성돼 있습니다. 새 주택 단지가 계속 생기는 지역이라 비교적 새 집을 합리적인 가격에 구할 수 있습니다.

남쪽 (South Austin, Buda, Kyle) 중심부 접근성이 괜찮으면서 가격이 상대적으로 낮습니다. 남쪽으로 더 내려가면 통근 시간이 급격히 늘어납니다.

동쪽 (East Austin, Del Valle, Manor) 공항 접근이 좋고 가격이 낮습니다. 재개발이 빠르게 진행 중인 구역과 그렇지 않은 구역의 차이가 큽니다.

정할 때 실제로 봐야 하는 것 — 우선순위 순서

집을 보러 다니면 눈에 보이는 것(주방, 마당, 새 집인지)에 시선이 갑니다. 그런데 나중에 되돌리기 어렵거나 돈이 계속 나가는 것은 대부분 눈에 안 보입니다. 아래는 그 순서대로입니다. 위의 세 가지는 계약서에 서명하기 전에, 주소만 알면 몇 분 안에 확인할 수 있습니다.

1. 홍수 위험 구역인지 (가장 먼저)

오스틴 일대는 "Flash Flood Alley" 라고 불릴 만큼 갑작스러운 폭우와 범람이 잦습니다. 마른 하천이 몇십 분 만에 급류로 바뀝니다.

이걸 첫 번째에 두는 이유는 세 가지입니다.

• 안전 문제입니다. 다른 항목은 불편이지만 이건 위험입니다.
• 되돌릴 수 없습니다. 학군이 마음에 안 들면 이사하면 되지만, 침수는 이미 벌어진 일입니다.
• 일반 주택 보험은 홍수 피해를 보장하지 않습니다. 홍수 보험을 따로 들어야 하고, 위험 구역이면 보험료가 큽니다. 대출을 받는다면 은행이 가입을 요구하기도 합니다.

2. 재산세율과 MUD

텍사스는 소득세가 없는 대신 재산세가 높습니다. 그리고 세율은 시·카운티·학군·특별구가 각각 매긴 것을 합산합니다. 같은 가격의 집이라도 주소에 따라 연간 세금이 상당히 다릅니다.

특히 MUD(Municipal Utility District) 를 확인하세요. 교외 신규 개발 단지에 설정되는 특별구로, 상하수도 인프라 비용을 부담시키는 구조라 재산세에 추가 세율이 붙습니다. 집값이 유독 싸 보이는데 세금이 높다면 대개 이 때문입니다.

추정하지 마세요. 카운티 감정평가구역(TCAD/WCAD) 사이트에서 그 주소로 조회하면 작년에 실제로 얼마를 냈는지 바로 나옵니다. 재산세 참고.

3. 학군 (주소 단위로)

"이 동네는 무슨 학군"이라는 말은 부정확합니다. 같은 단지 안에서도 배정 학교가 갈립니다. 해당 학군 홈페이지의 주소 검색 도구에 정확한 주소를 넣어 초·중·고를 각각 확인하세요. 부동산 광고에 적힌 학교 이름은 틀릴 수 있습니다. 학군 고르기에서 이어집니다.

4. 통근 시간 (실제 시간대에 직접)

지도 앱의 평균 소요 시간은 무의미합니다. I-35는 출퇴근 시간에 심하게 막힙니다. 평일 오전 8시와 오후 5시 30분에 각각 그 경로를 실제로 운전해 보세요. 집을 보러 가는 김에 시간대를 맞춰 가면 됩니다.

매일 왕복 두 시간을 도로에서 쓰는 선택은, 계약할 때는 작아 보이지만 1년 뒤에는 가장 크게 후회하는 항목이 되곤 합니다.

그다음에 볼 것들

여기까지 통과한 다음에 집 자체를 봅니다 — 기초, 지붕 연식, 에어컨, 배수. 집을 산다면 집을 살 때 알아야 할 것에, 렌트라면 렌트 계약할 때에 정리해 두었습니다.